Tình trạng mua bán đất lấn chiếm ngày càng gia tăng, đặc biệt là đất ngoại ô thành phố, đất thành thị, nông thôn. Kẻ gian cố tính lấn chiếm đất người khác và bán lại cho người tìm mua. Điều này gây thiệt hại nặng nề cho cả người 2 bên bị hại. Vậy mua bán đất chiếm dụng có phải là hành vi hợp pháp? Nó được Pháp luật xếp vào loại hành vi gì? Có những phương thức xử phạt như thế nào nếu phát hiện sai phạm?
Đất lấn chiếm có mua bán, sang nhượng, thừa kế được không?
Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, mua bán, thừa kế… Cụ thể, muốn chuyển nhượng, mua bán, thừa kế hợp pháp, mảnh đất cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Phải có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trừ trường hợp quy định trong Khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế ở Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai.
- Phải là đất không có tranh chấp.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quy định của Pháp luật.
Trong khi đó, đất lấn chiếm không có đầy đủ sổ đỏ; là đất tranh chấp giữa chủ sở hữu với người cố tình lấn chiếm. Như vậy, đất lấn chiếm không đáp ứng 2/4 điều kiện quan trọng trên. Do đó, đất lấn chiếm không thể thực hiện mua bán, thừa kế, chuyển nhượng, cho thuê…
Mua bán đất lấn chiếm là hành vi gì?
Điều 12, Luật Đất đai 2013 quy định rất rõ những hành vi bị nghiêm cấm. Trong đó có Khoản 1: “Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai”. Như vậy cố tình lấn chiếm đất của người khác và mang đi giao dịch là hành vi vi phạm pháp luật; vi phạm Luật Đất đai 2013.
Lấn chiếm đất sau đó mang đi giao dịch, mua bán – người được hưởng lợi nhất chính là kẻ cố tình chiếm dụng. Tuy nhiên, khi thực hiện giao dịch thành công với bên bị hại, kẻ cố tình chiếm dụng:
- Không bàn giao được đầy đủ giấy tờ theo như đã hứa
- Đưa ra thông tin giả, sai sự thật nhưng làm cho người khác tin tưởng và giao tài sản cho.
- Người phạm tội cố tình thực hiện, có ý thức rõ ràng về hành vi gian dối, trái pháp luật.
- Có hành vi quanh co dối trá, chạy trốn…
Thì có thể bị quy vào tội: lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nội dung này được quy định trong Điều 174 Bộ Luật Hình sự năm 2015.
Bài viết liên quan: Xây nhà lấn sang đất người khác – Thì sao? Xử lý thế nào?
Mua phải đất bị lấn chiếm thì xử lý thế nào?
Cố tình bán đất lấn chiếm cho người khác để trục lợi; không bàn giao giấy tờ như trong hợp đồng, người bị hại có quyền tố giác, báo tin về phạm tội, kiến nghị khởi tố theo Điều 101 Bộ Luật Tố tụng hình sự năm 2003. Cụ thể:
- Công dân có thể tố giác hành vi phạm tội của cá nhân/ tập thể với cơ quan điều tra; viện kiểm sát; tòa án hoặc các cơ quan khác có thẩm quyền.
- Cơ quan có thẩm quyền khi nhận được tố giác của công dân, phải báo tin ngay về tội phạm cho cơ quan điều tra bằng văn bản.
Như vậy, nếu là người bị hại trong trường hợp mua đất lấn chiếm và không thể đòi lại khoản tiền đã mất, bạn có thể làm đơn tố cáo gửi đến cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời cung cấp đầy đủ hồ sơ, bằng chứng, giấy tờ liên quan đến hoạt động giao dịch mua bán. Đây là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của chính mình.
Xử lý đối với hành vi mua bán đất đai lấn chiếm
Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
Trường hợp người bán đất là chủ sở hữu thực sự của mảnh đất. Nhưng diện tích kê khai trên giấy tờ lại có một phần đất lấn chiếm của hàng xóm. Vậy chủ đất phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ. Vấn đề này được quy định trong Điều 360, Điều 361 – Bộ luật Dân sự 2016.
Nếu bạn mua phải mảnh đất bị lấn chiếm như ở trường hợp ở trên thì cần làm việc lại với người bán đề nghị bồi thường thiệt hại. Việc bồi thường có thể là giảm trực tiếp tiền ở khu vực đất lấn chiếm. Khi bên bán không có thiện chí thỏa thuận, người mua được quyền làm đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại lên Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi người bán đất đang cư trú.
Xử phạt với hành vi lấn chiếm đất bị quy vào tội lừa đảo
Quy định xử phạt đối với trường hợp giao dịch đất lấn chiếm và bị quy vào tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:
Điều 174: Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản:
1, Bị phạt cải tạo không giam dữ đến 3 năm; hoặc phạt tù từ 6 tháng – 3 năm nếu: sử dụng thủ đoạn dối trá chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ 2 – dưới 50 triệu đồng; hoặc dưới 2 triệu nhưng thuộc một trong các trường hợp dưới đây:
- Đã xử phạt hành chính về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng có tình vi phạm tiếp.
- Đã bị kết án về tội này hoặc một trong các tội quy định tại điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 Bộ Luật Hình sự 2015. Chưa xóa án tinh nhưng lại vi phạm.
- Gây ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh, trật tự.
- Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.
2, Bị phạt tù từ 2 năm đến 7 năm nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Phạm tội có tổ chức.
- Phạm tội có tính chuyên nghiệp.
- Tái phạm có tính nguy hiểm.
- Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 50 triệu – dưới 200 triệu.
- Dùng thủ đoạn xảo quyệt.
- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, danh nghĩa của cơ quan, tổ chức.
- Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 2 triệu đến dưới 50 triệu nhưng thuộc một trong 4 trường hợp ở Khoản 1.
3, Bị phạt tù từ 7 đến 15 năm nếu vi phạm một trong các trường hợp dưới đây:
- Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 200 triệu – dưới 500 triệu.
- Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 50 – dưới 200 triệu nhưng vi phạm vào một trong 4 trường hợp ở Khoản 1.
4, Bị phạt tù từ 12 năm – 20 năm hoặc tù chung thân nếu vi phạm một trong các trường hợp sau:
- Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 500 triệu trở lên.
- Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 200 – dưới 500 triệu nhưng thuộc một trong 4 điểm của Khoản 1.
Bài viết liên quan: Đất nằm trong quy hoạch có được xây nhà không?
Kết luận
Như vậy, mua bán đất lấn chiếm là hành vi vi phạm pháp luật. Người cố tình thực hiện giao dịch có thể phải bồi thường thiệt hại (bằng tiền mặt) hoặc chịu trách nhiệm hình sự trước pháp luật. Người bị hại cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ và có nguy cơ bị “mất cả chì lẫn chài” nếu như không được giải quyết dứt điểm. Chính vì vậy, khi quyết định mua đất, người mua nên tìm hiểu kỹ càng hồ sơ thủ tục pháp lý; tiến hành khảo sát, đo đạc và nắm bắt thông tin từ những người sống lân cận để bảo vệ quyền lợi của mình.
