Có thể chuyển đổi đất ao sang đất ở không? Thủ tục chuyển đổi ra sao? Các khoản phí mà hộ gia đình cần nộp khi chuyển từ đất ao sang đất ở bao gồm những gì? Các thông tin và quy định pháp lý mới nhất về vấn đề này sẽ được Kiến trúc Tây Hồ đề cập trong bài viết dưới đây. Chủ hộ đang có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên tham khảo để thực hiện đúng quy định của pháp luật.
Khái niệm đất ao
Đất ao hiểu đơn giản là khu đất trũng ở giữa, có nhiều nước đọng lại. Ao được hình thành tự nhiên hoặc nhân tạo. Kích thước 1 ao ở mức trung bình. Người dân có thể tận dụng ao để nuôi trồng thủy sản hoặc làm hồ thủy sinh, cảnh quan sân vườn.
Khái niệm và thông tin về đất ao được quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013:
- Đất ao của hộ gia đình, cá nhân phải là đất nằm trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
- Trường hợp đất ao được hình thành trước ngày 18/12/1980; đồng thời người đang sử dụng có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, diện tích đất ở và đất ao sẽ được xác định theo giấy tờ đó.
- Trường hợp đất ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 – trước ngày 01/07/2004; đồng thời người đang sử dụng có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100, trong giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở thì được sẽ được xác định theo giấy tờ đó.
Đất ao nằm trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất thổ cư. Mà đất ao được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
Nếu đất ao không cùng thửa với đất ở, nhưng được sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản sẽ được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
Không phải tất cả các loại đất vườn ao đều được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Đất ao ngoài diện tích được công nhận là đất ở sẽ có thời hạn sử dụng. Việc mua bán, chuyển nhượng, thừa kế phải thực hiện theo Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Bài viết liên quan: Xây nhà trên đất vườn bị phạt bao nhiêu?
Có thể chuyển từ đất ao sang đất thổ cư không?
Như vậy, có thể chuyển đổi từ đất ao sang đất thổ cư. Tuy nhiên, việc chuyển đổi sẽ căn cứ vào từng trường hợp cụ thể:
- Trường hợp 1: Đất ao nằm cùng thửa với đất có nhà trong khu dân cư và được công nhận là đất ở thì đất ao sẽ thuộc nhóm đất ở. Chủ sở hữu có thể sử dụng mà không cần phải làm thủ tục chuyển từ đất ao sang đất ở nữa.
- Trường hợp 2: Đất ao nằm trong cùng thửa đất đang có nhà ở thuộc khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở. Chủ sở hữu cần làm thủ tục chuyển đổi từ đất ao sang đất ở.
- Trường hợp 3: Đất ao không cùng thửa với đất có nhà, nhưng dùng để nuôi trồng thủy sản. Cần làm thủ tục chuyển từ nhóm đất nông nghiệp chuyển sang nhóm phi nông nghiệp. (Ngoại trừ các trường hợp 1).
Điều kiện để chuyển từ đất ao sang đất thổ cư là gì?
Muốn chuyển từ đất ao sang đất ở, khu đất cần phải được sự cho phép của UBND cấp huyện dựa trên 2 căn cứ:
- Thứ nhất: Thửa đất ao nằm trong khu vực được phép chuyển đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch hàng năm của huyện.
- Thứ hai: Nhu cầu chuyển đổi được thể hiện rõ ràng trong đơn gửi lên cơ quan có thẩm quyền.
Tự ý chuyển đổi đất ao sang đất ở có bị phạt không?
Nếu tự ý chuyển từ đất ao sang đất ở mà chưa được cấp phép bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người dân bị phạt tiền từ 1 triệu – 10 triệu đồng tùy diện tích vi phạm. Đồng thời buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất ao; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp từ hành vi vi phạm mà có. Điều này được quy định rất rõ trong Điều 8 Nghị Định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014.
Bài viết liên quan: Xây nhà trái phép bị xử phạt thế nào?
Hướng dẫn thủ tục hành chính chuyển đất ao sang đất ở
Thủ tục chuyển đất ao sang đất ở
Để chuyển từ đất ao sang đất ở, chủ sở hữu đất tiến hành theo các hướng dẫn dưới đây:
Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT:
- 01 đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng theo mẫu có sẵn.
- 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và nhà ở; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
- Căn cước công dân và các giấy tờ khác có liên quan để làm thủ tục.
Trình tự nộp hồ sơ
- Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất cần chuyển đổi.
- Bộ phận tiếp nhận sẽ nhận và trao lại phiếu cho người gửi hồ sơ.
- Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, trong vòng không quá 03 ngày, cơ quan tiếp nhận sẽ xử lý và thông báo lại để người nộp chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.
Giải quyết thủ tục
- Cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm tra, xác minh, thẩm định nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao của gia chủ.
- Tiếp đó hướng dẫn người dân đóng lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định.
- Phòng TN&MT sẽ chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính dựa trên thông tin đã chuyển đổi.
Trao trả kết quả
phòng TN&MT sẽ trao trả kết quả cho hộ gia đình theo yêu cầu chuyển giao trong mẫu đơn đã được phê duyệt. Sau khi đã có kết quả, hộ gia đình có thể sử dụng khu vực đất ao đó vào mục đích để ở hợp pháp.
Bài viết liên quan: Thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở đô thị và nhà ở nông thôn
Chuyển từ đất ao sang đất ở mất bao nhiêu lâu?
Thời gian chuyển đổi đất được quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
- Thời gian chuyển từ đất ao sang đất ở không quá 15 ngày kể từ thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Đối với vùng núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng điều kiện kinh tế khó khăn, thời gian chuyển đổi mục đích sử dụng đất không quá 25 ngày.
Như vậy, tính từ thời điểm chủ hộ nộp đầy đủ lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tổng thời gian chuyển đổi sẽ mất khoảng gần 1 tháng. Để không bị kéo dài thời gian, chủ hộ cần chuẩn bị trước đầy đủ giấy tờ, hồ sơ pháp lý và điều kiện tài chính cần thiết.
Phí chuyển từ đất ao sang đất ở
Phí chuyển từ đất ao sang đất ở được quy định tại Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
Trường hợp 1: Đất ao cùng thửa đất với nhà ở
Thu 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp kể từ khi có quyết định đối với các trường hợp sau:
- Chuyển đổi từ đất ao, đất vườn cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở.
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất ao gắn liền với nhà ở nhưng chủ hộ đã tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc từ trước ngày 01/07/2004 tự ý tách.
Công thức tính:
Trường hợp 2: Đất ao là đất nông nghiệp được giao không thu tiền
Thu 100% tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp ở thời điểm hiện tại.
Công thức tính:
Trường hợp 3: Đất ao là đất nhượng quyền
Nếu chuyển từ đất ao lên đất ở với loại đất ao có nguồn gốc nhượng quyền, cơ quan sẽ xem xét áp dụng một trong 2 công thức tính trên. Nghĩa là chủ hộ có thể phải nộp 50% hoặc 100% tiền chênh lệch.
Phí trước bạ
Về nguyên tắc, chủ hộ sẽ không phải nộp phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở. Bởi vì quá trình này không phát sinh đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn có 1 trường hợp ngoại lệ. Đó là:
Trường hợp đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng mà không phải nộp lệ phí trước bạ. Sau đó được cơ quan nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ.
Cách tính lệ phí như sau:
Thời hạn nộp các khoản tiền chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư
Thời hợp nộp các khoản tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất được căn cứ tại Khoản 8, Điều 18, Nghị định 126/2020/NĐ-CP:
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ: Chậm nhất là 30 ngày kể từ khi ban hành thông báo nộp tiền.
Thời hạn nộp tiền sử dụng đất:
- Nộp 50% tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày kể từ khi ban hành thông báo nộp tiền.
- Nộp tiếp 50% còn lại trong chậm nhất là 90 ngày kể từ khi ban hành thông báo nộp tiền.
Kết luận
Có thể chuyển đổi từ đất ao sang đất ở, nhưng không phải tất cả các trường hợp đều hợp lệ. Điều này còn căn cứ vào khả năng đáp ứng các điều kiện của thửa đất. Hy vọng gia chủ sẽ có thông tin cần thiết để thực hiện chuyển đổi nhanh chóng và đúng quy định.
