Đã có nhiều trường hợp đào móng nhà mình mà lại làm nứt, nghiêng, sập nhà hàng xóm, gây thiệt hại về người và tài sản. Hệ quả vừa phải tạm dừng thi công, vừa phải bồi thường. Thậm chí là kiện tụng ra Tòa, bị xử lý hình sự tùy theo tính chất nghiêm trọng. Điều này khiến không ít gia chủ lo lắng khi muốn làm nhà trong khu phố, khu liền kề. Liệu có biện pháp nào để đào móng không ảnh hưởng đến nhà bên cạnh? Hãy cùng tham khảo những phương án mà KTS Kiến trúc Tây Hồ đã thực hiện thi công nhà ở cho khách hàng của mình.
Đào móng có thể gây ảnh hưởng gì đến nhà bên cạnh?
Đào móng nhà là phần việc tác động trực tiếp vào kết đầu đất nền và các ngôi nhà nằm sát bên cạnh. Nếu không được thực hiện đúng kỹ thuật, nó có thể gây ra những hệ quả cho hàng xóm:
- Tường, vách, trần nhà bị nứt, thấm, dột.
- Làm hở dầm móng phía dưới, xẩy ra hiện tượng trồi đất.
- Có thể làm hệ thống ống cấp thoát nước bị vỡ, hỏng. Làm dò rỉ đường dây điện âm tường.
- Có thể dẫn đến trường hợp nghiêng, đội nền, sụt lún.
- Nặng có thể làm móng bị đổ gãy, sập nhà.
Kiến trúc Tây Hồ đã có bài viết chi tiế, cảnh báo vấn đề đào móng sâu hơn nhà bên cạnh có sao không? Bạn có thể xem tại đây:
Nguyên nhân do đâu?
Một số nguyên nhân chính được xác định như sau:
- Do nền đất yếu, đặc biệt là ở những khu vực đông đúc như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng…
- Do kết cấu móng nhà hàng xóm. Phần lớn các công trình xây dựng lâu đã có kết cấu ổn định hoặc dùng móng nông. Bất cứ tác động nhỏ nào cũng sẽ làm ảnh hưởng đến cả ngôi nhà.
- Không khảo sát kỹ, thiếu các thông tin trong hồ sơ thiết kế.
- Lựa chọn sai phương án thi công.
- Giám sát, thi công đều thiếu trách nhiệm.
Kinh nghiệm đào móng xây nhà không ảnh hưởng đến nhà hàng xóm
Theo kinh nghiệm của KTS Trần Hoàng, đào móng không ảnh hưởng nhà bên cạnh. Tính trong trường hợp lựa chọn giải pháp phù hợp và thi công đúng kỹ thuật. Dưới đây là những chia sẻ thực tế được đúc rút từ hơn 20 năm thiết kế thi công nhà ở trọn gói trong phố của các KTS Kiến trúc Tây Hồ:
Khảo sát càng kỹ càng tốt
Trước khi đưa ra phương án thực hiện tối ưu nhất, bao giờ các KTS cũng đi khảo sát mặt bằng. Đánh giá địa chất, địa hình, nền đất và tương quan khu vực xung quanh.
Với công trình nhà ống xây trong khu phố liền kề, xây chen ở giữa 2 căn nhà khác thì ngoài khảo sát mặt bằng của gia chủ. KTS còn tiến hành thu thập thông tin từ 2 nhà lân cận. Khảo sát hồ sơ thiết kế móng nhà của họ (nếu có) để xem đó là loại móng gì.
Nói chung, khâu khảo sát ban đầu càng kỹ, càng thu thập được nhiều thông tin thì càng tốt.
Lựa chọn giải pháp đáo móng nhà phù hợp
Việc lựa chọn giải pháp móng sẽ phụ thuộc vào khâu khảo sát trước đó. Hai phương án móng được dùng thi công nhiều nhất là ép cọc bê tông và khoan nhồi.
Ép cọc bê tông rẻ, tiết kiệm chi phí hơn. Nhưng chỉ thích hợp với nền đất chắc chắn. Đồng thời, nhà hàng xóm cũng thuộc loại móng ép cọc/ khoan nhồi.
Còn với nền đất yếu và phức tạp, móng nhà bên là móng nông. Kiến trúc sư sẽ tư vấn và khuyên gia chủ nên lựa chọn phương án làm cọc khoan nhồi. Chi phí thi công có thể đắt hơn nhưng lại đảm bảo an toàn, chắc chắn. Hơn nữa, kinh phí làm móng khoan nhồi chắc chắn sẽ rẻ hơn rất nhiều lần so với phí bồi thường thiệt hại, tu sửa lại nhà hàng xóm nếu xảy ra sự cố.
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế
Bản vẽ thiết kế nhà không chỉ làm tài liệu quan trọng để thi công. Mà đây còn là hồ sơ để gia chủ làm thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở. Trong hồ sơ thiết kế sẽ có:
- Các bản vẽ kiến trúc chi tiết
- Các bản vẽ kết cấu: Có kết cấu móng, chi tiết móng nhà
- Các bản vẽ cấp điện
- Các bản vẽ cấp nước
- Các bản vẽ thoát nước
- Bảng dự toán tổng chi phí thoát nước
Các bản thiết kế này sẽ được sử dụng để xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Ngoài ra, nếu chuẩn bị được hồ sơ móng của 2 nhà bên cạnh càng tốt.
Thi công xây dựng đúng theo giấy xin cấp phép xây dựng
Không ít hộ gia đình vì muốn tiết kiệm tiền và không muốn lằng nhằng về thủ tục nên trong hồ sơ trình bày một đằng, đến khi thi công lại làm một nẻo. Cũng có trường hợp tự thuê đội thợ thi công, không biết đọc bản vẽ/ làm kiểu khác, không đúng kỹ thuật. Dẫn đến sai phạm phải tháo rỡ hoặc gây ra những rủi ro như sập nhà mình, sập nhà hàng xóm…
Nói tóm lại thì khi vẽ kết cấu mặt bằng và phương án thi công trên trang giấy, các KTS đều đã căn cứ trên tình hình thực tế khi khảo sát. Đồng thời cân – đo – đong – đếm để lựa chọn phương án tối ưu, an toàn nhất rồi. Vì thế dù gia chủ có lựa chọn thiết kế thi công trọn gói hay không thì vẫn nên thực hiện đúng như bản vẽ của KTS đã được cấp phép xây dựng.
Quan trọng nhất là tuân thủ đúng quy định xây dựng của Pháp luật: tiến hành đào móng đúng cách, xây dựng diện tích, số tầng… như đã trình bày trong hồ sơ xin cấp phép xây dựng.
Chỉ đào móng sâu hơn khi thực sự cần thiết
Theo KTS Trần Hoàng, khi làm nhà chen trong khu liền kề thì không nên đào móng sâu hơn hoặc nông hơn móng của nhà bên.
Tuy nhiên nếu như nhà xây nhiều tầng, cần móng chắc chắn và có khả năng chịu tải trọng tốt thì nên xem xét phương án thay đổi kích thước móng. Hoặc trường hợp làm thêm tầng hầm bên dưới mà cần đào móng sâu hơn nhà bên cạnh thì phải dùng biện pháp ép cừ an toàn.
Ép cọc đúng khoảng cách
Nếu dùng phương pháp ép cọc bê tông thì phải xác định vị trí đặt mũi khoan. Đảm bảo khoảng cách từ tim cọc đến tường nhà hàng xóm khoảng 300 – 700mm. Không nên đặt sát quá vì quá trình ép cọc gây ra chấn rung có thể làm nứt tường, chồi đất.
Sử dụng chống văng
Nếu xây mới nhà ở chen giữa 2 ngồi nhà 2 bên, nền đất quá yếu hoặc phải đào móng sâu hơn nhà bên cạnh thì có thể sử dụng chống văng nhà. Chống văng làm bằng thép chắc chắn, mỗi hàn chặt với nhau để tạo thành một hệ thống chống đỡ cho 2 công trình ở 2 bên. Giảm các rung động trong quá trình đào đất, ép cọc hoặc khoan nhồi.
Không được tận dụng móng nhà bên cạnh
Chúng ta tuyệt đối không được phép tận dụng móng nhà hàng xóm làm cốp pha cho nhà mình. Cũng không đổ bê tông trực tiếp vào móng nhà họ.
Cũng không rõ các nhà thầu khác như thế nào. Nhưng theo kinh nghiệm xây nhà phố của KTS Trần Hoàng, khi đào móng, người KTS thiết kế và giám sát phải có mặt 24/24. Nhiều đội thợ, hễ không có giám sát sẽ làm ẩu. Thậm chí không cần đặt cốp pha ngăn cách 2 móng. Về sau ảnh hưởng đến cả 2 công trình liền kề.
Thay vào đó, khi làm móng nhà liền kề, đảm bảo khoảng các đặt móng cách nhau 2 – 3 cm. Tạo ra khe biến dạng (khe nhiệt, khe lún, khe co giãn, khe kháng chấn…) cho công trình về sau này.
Kinh nghiệm khác
Cái này thuộc về “phần việc” của gia chủ. Chủ nhà nên làm “công tác tư tưởng” với hàng xóm. Thông báo cho họ về việc mình chuẩn bị làm nhà. Trình bày và mong muốn hàng xóm 2 bên hợp tác, lấy thông tin về nền móng nhà.
Đồng thời, 2 bên gia đình nên có những cam kết bằng văn bản nếu xảy ra rủi ro để tránh tranh chấp, mất tình làng nghĩa xóm về sau. Và hơn hên, bạn nên tham khảo những kinh nghiệm khi làm móng nhà.
Khi nhà hàng xóm bị lún nghiêng do đào móng phải làm sao?
Hãy lập tức tạm dừng thi công khắc phục hậu quả khi nhận thấy nhà hàng xóm có dấu hiệu nghiêng hoặc bị lún do mình đào móng. Bao giờ việc khắc phục sớm sẽ đem lại hiệu quả cao hơn, vừa không mất đi tình làng nghĩa xóm.
Ngoài ra, hãy kêu gọi hàng xóm xung quanh theo dõi sát sao tình trạng nhà mình. Nếu có bất cứ bât thường nào thì ngay lập tức thông báo để kịp thời ngăn chặn.
Xây chen giữa 2 nhà, việc đào móng sẽ không ảnh hưởng, làm nứt, nghiêng nhà bên cạnh nếu thực hiện đúng kỹ thuật. Hi vọng những chia sẻ trên đây sẽ giúp gia chủ cũng như các đơn vị thi công có phương án lựa chọn tối ưu nhất.
