Sửa nhà có cần giấy phép xây dựng không? Những trường hợp nào được miễn, trường hợp nào buộc phải làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng cải tạo, sửa? Trình tự, thủ tục cụ thể ra sao? Nếu bạn đang có ý định cải tạo nhà ở, đừng bỏ qua chia sẻ của các KTS Kiến trúc Tây Hồ chi tiết trong bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý về sửa nhà
Nhà xây lâu đã cũ, xuống cấp nhưng không muốn đập đi xây lại? Nhu cầu sử dụng trong gia đình tăng lên trong khi công năng không còn đáp ứng đủ? Trong trường hợp này, sửa chữa, cải tạo là ý tưởng tuyệt vời. Giúp gia chủ tiết kiệm chi phí, thời gian và cả công sức.
Trong LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT XÂY DỰNG 2020 có quy định rất rõ về sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 89:
- d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?
Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng khi sửa chữa, cải tạo nhà ở
Sửa nhà không xin cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp các hạng mục sửa chữa không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng; không làm ảnh hưởng đến môi trường và an toàn công trình.
Ngoài ra chủ nhà cũng không cần giấy phép xây dựng khi sửa nhà nhưng kiến trúc mặt tiền không tiếp giáp với đường lớn trong khu đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.
Ví dụ những trường hợp sửa chữa cụ thể như: thay thế nội thất đơn giản không phải khoan đục; ốp lát gạch, lăn sơn nước; sửa chữa hệ thống đèn điện, chiếu sáng; thay chân bồn nước; thay ngói mới, tôn mới; lắp đặt máy nước nóng năng lượng ngoài trời; trang trí nội ngoại thất đơn giản…
Trường hợp cần xin giấy phép xây dựng khi cải tạo, sửa chữa nhà ở
Các hạng mục sửa nhà còn lại không nằm trong trường hợp trên thì đều phải xin giấy phép xây dựng. Cụ thể: thay thế cửa chính, cửa sổ; tháo dỡ, thay thế mới không gian nội thất trong các khu vực bếp, phòng khách, phòng ngủ; nâng móng, làm mái; xây gác lửng, đúc thêm ô văng; nâng thêm tầng, đúc thêm sàn, gia cố lại nền móng nhà; xử lý lún nhà, nghiêng nhà; cải tạo lại nhà xây dựng lâu năm….
Vì các trường hợp này sẽ tác động đến kết cấu chịu lực của công trình. Mặt khác quá trình phá dỡ để làm mới sẽ ít nhiều tác động đến môi trường, đến mọi người xung quanh.
Bài viết liên quan: Làm mái che sân thượng có phải xin phép không?
KTS giải đáp những thắc mắc về sửa nhà khác
Sơn lại nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?
Lớp sơn cũ đã bị bong tróc, cũ kỹ cần cải tạo; hoặc gia chủ muốn thay áo mới để ngôi nhà sạch sẽ, sáng sủa hơn trước thềm Tết Nguyên Đán. Trong trường hợp này có phải xin phép không?
Sơn lại nhà không cần phải xin giấy phép xây dựng. Bởi vì không làm thay đổi kết cấu chịu lực hay công năng sử dụng. Ngoài ra cũng không có công đoạn tháo dỡ, đập phá gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh.
Bài viết liên quan: Tường nhà bị ẩm mốc phải làm sao?
Sửa chữa nhà thêm gác đúc giả, gác lửng có phải xin phép xây dựng
Sửa chữa, cải tạo, xây dựng thêm gác đúc giả, gác lửng… cần phải xin giấy phép xây dựng. Bởi vì các hạng mục này sẽ làm thay đổi và làm tăng kết cấu chịu lực của nền móng.
Do đó, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo an khi thi công xây dựng và đưa vào sử dụng. Nếu kết cấu móng yếu, độ chịu lực kém sẽ không được phép làm thêm gác đúc giả, gác lửng.
Sửa bếp có cần xin giấy phép không?
Sửa bếp trong trường hợp chỉ thay tủ bếp đã hỏng sang tủ bếp mới cùng loại, cùng chất liệu; sơn bếp; ốp lát gạch sàn, gạch tường phòng bếp; kê thêm bàn ghế, tủ kệ… thì không cần phải xin giấy phép xây dựng. Vì không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của ngôi nhà.
Nhưng nếu sửa bếp là bố trí lại toàn bộ công năng khu vực bếp; tháo dỡ, thay mới hoàn toàn bộ tủ bếp trên dưới, bàn đảo, trang thiết bị nội thất; đập đi, xây lại tường, trần, mái; phân chia và bổ sung thêm công năng trong bếp… gia chủ cần phải làm thủ tục xin giấy cấp phép xây dựng sửa chữa.
Nhà giấy tay có được sửa chữa không?
Nhà giấy tay là hình thức mua bán nhà đất do 2 bên tự lập. Ở đây người mua không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp. Đồng nghĩa với việc không có sổ đỏ đứng tên gia chủ. Nên sẽ không đảm bảo tính pháp lý nếu như có tranh chấp.
Trường hợp sửa nhà giấy tay mà không làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, mặt tiền kiến trúc trong khu quy hoạch của đô thị thì gia chủ không cần phải xin giấy phép.
Nhưng nếu sửa chữa, cải tạo mới làm thay đổi công năng thì phải xin giấy phép xây dựng. Nhưng sẽ không được chấp thuận. Bởi vì mua nhà đất giấy tay, chủ nhà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là 1 loại giấy tờ quan trọng khi cấp phép sửa chữa nhà.
Nếu vẫn muốn sửa chữa, cải tạo nhà giấy tay, gia chủ nên thỏa thuận với người bán để được đứng tên chung trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất. Khi đó mới đủ điều kiện cấp phép sửa chữa.
Trường hợp gia đình mua bán nhà đất theo giấy tay từ 1/7/2004 – trước ngày 1/1/2008 sẽ được nhà nước hợp thức hóa, cấp sổ đỏ.
Nâng nền nhà có phải xin phép xây dựng không?
Hiện nay, nâng nền nhà vẫn đang phải xin giấy phép xây dựng. Bởi vì hạng mục công trình làm mất thời gian cho chủ đầu tư, phát sinh thêm chi phí và nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, sở Xây dựng TPHCM cũng kiến nghị Bộ Xây Dựng miễn giấy phép sửa chữa cho trường hợp nâng nền nhà, nâng mái chống ngập lụt để tạo thuận tiện cho người dân.
Xây sửa nhà cấp 4 có phải xin phép không?
Theo quy định tại Điểm G Điều 4 Quyết định 68/2010/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND thành phố HCM, sửa nhà cấp 4 trong trường hợp nâng nền nhà; nâng mái; thay tôn… không phải xin phép xây dựng. Tuy nhiên, trước khi khởi công, gia chủ cần đăng ký việc sửa chữa, cải tạo với UBND phường xã để theo dõi, kiểm tra.
Bài viết liên quan: Kinh nghiệm cải tạo nhà cấp 4 cũ nát tiết kiệm chi phí siêu tiện nghi
Thủ tục xin cấp giấy phép sửa nhà
Thủ tục xin cấp phép sửa nhà được thực hiện theo quy định tại Điều 12, Thông tư 15/2016/TT-BXD. Gia chủ sẽ phải chuẩn bị 02 bộ hồ sơ. Thành phần trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng sửa nhà gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa nhà, cải tạo nhà ở theo phụ lục 1 của Thông tư. (TẢI MẪU ĐƠN TẠI ĐÂY)
- Bản sao hoặc tệp tin chứa giấy chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng nhà và khu đất theo quy định.
- Bản sao hoặc tệp tin có chứa bản vẽ hiện trạng của hạng mục, khu vực sửa chữa, cải tạo. Kèm ảnh chụp hiện trạng của các công trình lân cận.
- Biên bản cam kết quá trình cải tạo, sửa chữa không làm ảnh hưởng đến nhà xung quanh.
- Biên bản có chữ ký xác nhận của chủ hộ.
Trình tự làm việc, trả kết quả
- Nộp hồ sơ xin cấp phép sửa, cải tạo nhà tại UBND cấp quận, thị xã, huyện lỵ, TP nơi xây nhà. Gia chủ có thể nộp qua đường bưu điện hoặc đến trực tiếp.
- Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, thẩm tra. Trường hợp không hợp lệ sẽ có văn bản thông báo để gia đình bổ sung hoàn thiện.
- Khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả kết quả trong vòng 30 ngày.
- Thời hạn sử dụng giấy phép xây dựng sửa chữa nhà là 12 tháng kể từ khi được cấp phép.
Chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà ở
Lệ phí giải quyết thủ tục hành chính sẽ thu theo quy định của mỗi địa phương, giao động từ 200.000 – 500.000 đồng.
Bài viết liên quan: Mẫu hợp đồng thuê thợ xây nhà mới nhất
Sửa nhà không xin phép bị phạt bao nhiêu?
Sửa nhà làm thay đổi kết cấu chịu lực, ảnh hưởng tới môi trường xung quanh nhưng không xin giấy phép? Như vậy là vi phạm và chủ nhà phải chịu mức phạt theo quy định tại Khoản 5 và Khoản 11, Điều 15 – Nghị định 139/2017/NĐ-CP; và Khoản 1 Điều 12 và Khoản 3 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ – CP:
- Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 – 1.000.000 đồng nếu:
- Không gửi văn bản thông báo ngày khởi công và giấy cấp phép xây dựng cho UBND xã phường.
- Không gửi văn bản phê duyệt biện pháp thi công sửa chữa không làm ảnh hưởng đến nhà bên cạnh,
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng – 5.000.000 đồng nếu sửa nhà không xin giấy phép đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
Sau khi nộp phạt. chủ nhà bị buộc phải khắc phục hậu quả bằng cách tháo dỡ công trình, phần vi phạm không được cấp phép sửa chữa.
Thời hạn xử lý vi phạm hành chính là công trình xây dựng trong vòng 02 năm theo quy định tại Khoản 2, Điều 5 – Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, đối với công trình sửa chữa có tính chất vi phạm đã quá 02 năm, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ công trình.
Kết luận
Sửa nhà có cần xin giấy phép xây dựng không? Nếu xây thêm tầng, gia cố nền móng; các hạng mục làm thay đổi kết cấu chịu lực công trình và kiến trúc mặt tiền khu đô thị được quản lý thì chủ nhà phải xin giấy cấp phép sửa nhà theo đúng quy định. Không nên cố gắng xây dựng sai trái vì vừa nguy hiểm, vừa tốn chi phí tháo dỡ, xử phạt.
