Dân số tăng, nhu cầu xây dựng nhà ở cũng tăng theo. Khi mà diện tích đất càng thu hẹp thì nhà nhiều đất tầng là giải pháp hữu hiệu để đáp ứng công năng sử dụng của các thành viên. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, tình trạng xây nhà vượt tầng so với giấy cấp phép diễn ra tràn lan, đặc biệt ở các thành phố lớn. Điều này không chỉ đe dọa đến kết cấu của công trình mà còn là các hạ tầng xung quanh, thẩm mỹ, cảnh quan đô thị. Vậy nhà nước quy định như thế nào về xây nhà vượt tầng? Cố tình xây dựng nhà vượt tầng bị phạt thế nào? Biện pháp khắc phục ra sao? Các thông tin quan trọng sẽ được Kiến trúc Tây Hồ giải đáp chi tiết trong bài viết này.
Cơ sở pháp lý đối với trường hợp xây nhà vượt tầng:
- TCVN 9411:2012: Tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở liền kề – tiêu chuẩn thiết kế.
- Nghị định số 139/2017/NĐ-CP: Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng.
Xây dựng nhà vượt tầng bị phạt thế nào?
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào TCVN 9411:2012 và quy hoạch thực thế của khu vực để cấp giấy phép xây dựng nhà ở nhiều tầng. Trường hợp xây nhà vượt tầng so với giấy cấp phép là vi phạm pháp luật. Theo Khoản 2 và Khoản 4 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, người xây dựng nhà vượt tầng trái phép sẽ bị phạt như sau:
- Đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo:
- Phạt tiền từ 3.000.000đ đến 5.000.000đ đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
- Phạt tiền từ 5.000.000đ đến 10.000.000đ đối với nhà ở riêng lẻ xây trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hóa,
- Phạt tiền từ 20.000.000đ đến 30.000.00đ đối với công trình xây dựng có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế kỹ thuật; hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
- Đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới:
- Phạt tiền từ 10.000.000đ đến 20.000.000đ đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
- Phạt tiền từ 20.000.000đ đến 30.000.000đ đối với nhà ở riêng lẻ xây trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hóa,
- Phạt tiền từ 30.000.000đ đến 50.000.00đ đối với công trình xây dựng có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế kỹ thuật; hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Xây dựng nhà vượt tầng cũng có thể bị xử lý hình sự. Cụ thể quy trình xử lý được quy định trong Điều 343 Bộ Luật hình sự 2015:
“Xây nhà vượt tầng so với quy định; chiếm dụng chỗ ở đã bị xử phạt chưa xóa án tích nhưng lại tiếp tục vi phạm, bị phạt cải tạo không giam giữ 2 năm; Hoặc bị phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm”.
Bài viết liên quan:
Cơ quan nào chịu trách nhiệm xử lý vi phạm?
Các cơ quan có thẩm quyền thuộc phạm vi quận, huyện, thành phố nơi có công trình xây dựng vượt tầng trái phép sẽ chịu trách nhiệm xử lý. Cụ thể thẩm quyền và quy trình xử phạt sẽ tuân theo: Luật xử lý vi phạm hành chính 2012; Luật Xây dựng 2014; Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Khắc phục tình trạng xây nhà vượt tầng
Công trình xây dựng sai nội dung giấy phép ở mức độ cao nhất sẽ bị xử phạt tiền mặt lên tới 50.000.000đ. Ngoài ra, chủ đầu tư buộc phải khắc phục bằng cách tháo dỡ phần tầng xây dựng vi phạm; hoặc cưỡng chế tháo dỡ, đưa công trình về đúng trạng thái đã xin giấy cấp phép. Khắc phục tình trạng xây nhà vượt tầng được quy định tại Khoản 11, Điều 15 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.
Theo Điều 101 Luật xây dựng 2014, nếu chủ đầu tư không khắc phục tình trạng như ghi trong biên bản, nhà nước sẽ thu hồi giấy phép xây dựng.
Quy định của pháp luật về xây nhà ở riêng lẻ
Để đảm bảo an toàn xây dựng; phù hợp với quy hoạch và mỹ quan của đô thị, nhà nước đã ban hành quy định riêng về tiêu chuẩn xây dựng nhà nhiều tầng trong TCVN 9411:2012. Trong TCVN 9411:2012, xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định rất rõ về:
- Lô đất xây dựng
- Khoảng lùi tối thiểu
- Tầm nhìn an toàn
- Khoảng cách và quan hệ với các công trình phụ cận
- Yêu cầu về kiến trúc công trình phù hợp với công năng sử dụng, điều kiện kinh tế xã hội
- Yêu cầu về chiều cao
- Yêu cầu về kỹ thuật điện, nước, vệ sinh môi trường
- Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy cho công trình
- Yêu cầu về công tác hoạt thiện đáp ứng nhu cầu, tính ứng dụng, bền vững và mỹ quan
Như vậy, chiều cao của nhà nhiều tầng cũng đã được nhà nước và pháp luật quy định rất rõ ràng. Cụ thể:
- Đối với khu vực đã được quy hoạch chi tiết: Nhà liền kề không được cao quá 6 tầng. Nhà xây dựng trong ngõ hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 6m không được xây cao quá 4 tầng.
- Đối với khu vực chưa quy hoạch chi tiết: Chiều cao của nhà tầng không lớn hơn 4 lần chiều rộng của nhà (không tính giàn hoa, kiến trúc trang trí).
- Nếu khu vực quy hoạch chi tiết cho phép xây dựng nhà ở có độ cao khác nhau? Vậy gia chủ chỉ được phép xây cao tối đa hơn 2 tầng so với chiều cao trung bình của cả dãy nhà.
- Nhà liền kề có sân vườn, chiều cao không được lớn hơn gấp 3 lần so với chiều rộng của nhà hoặc quy hoạch chi tiết.
- Nhà nằm ở đường phố có chiều rộng hơn 12m: chiều cao nhà ở sẽ hạn chế theo góc vát 45 độ. Có nghĩa tối đa chiều cao của mặt tiền bằng chiều rộng đường.
- Nhà nằm ở đường phố có chiều rộng nhỏ hơn 12m: Chiều cao của nhà không được lớn hơn chiều rộng của mặt đường.
- Đất có diện tích từ 30 – 40m2; mặt tiền nhỏ hơn 3m; chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được xây không quá 4 tầng + 1 tum. Lúc này, tổng chiều cao không quá 16m.
- Đất có diện tích từ 40 – 50m2; mặt tiền từ 3 – 8m; chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m: được xây nhà không quá 5 tầng + 1 tum; hoặc làm mái chống nóng. Duy trì tổng chiều cao của cả ngôi nhà không quá 20m.
- Đất có diện tích trên 50m2; mặt tiền lớn hơn 8m; chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m/ hoặc nhà xây 2 bên tuyến đường trong khu quy hoạch hạn chế phát triển: được xây nhà không quá 6 tầng. Khống chế chiều cao của nhà phố không quá 24m.
Bài viết liên quan: Chia sẻ kinh nghiệm xây nhà ống không thể bỏ qua
Kết luận
Xây nhà vượt tầng bị phạt thế nào? Cá nhân, tổ chức cố tình xây nhà vượt tầng không đúng như trong giấy cấp phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính hoặc hình sự. Đồng thời tháo dỡ hạng mục, phần cứng đã vi phạm. Không những vậy, cố tình xây vượt tầng so với hồ sơ thiết kế còn là mối đe dọa với hệ thống kết cấu, nền móng chịu lực công trình.
Do đó, trước khi có ý định xây nhà nhiều tầng, gia chủ nên nghiên cứu kỹ quy hoạch khu đất; TCVN 9411:2012. Không quên tham khảo và bàn bạc với kiến trúc sư thiết kế để có phương án xây dựng kiến trúc phù hợp nhất. Sao cho vừa đáp ứng công năng sử dụng, vừa phù hợp với quy hoạch đô thị và thẩm mỹ cảnh quan.
