Diện tích một thửa đất phân lô quá nhỏ, nhiều người muốn mở rộng ra các thửa liền kề xung quanh để xây nhà nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của nhiều thành viên trong gia đình. Tuy nhiên, các thửa này lại được mua hoặc chuyển nhượng không cùng thời điểm. Do đó có sổ đỏ và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt. Vậy trong trường hợp này, khi xây nhà có được cấp phép xây dựng trên nhiều thửa đất hay không? Gia chủ cần phải làm những thủ tục gì để được cấp giấy phép xây dựng? Dưới đây là giải đáp chi tiết dành cho những ai đang trong trường hợp này.
Các cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
Khoản 1 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 định nghĩa về từ “thửa đất” như sau:
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều 170 Luật đất đai 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bài viết liên quan: Thông tin về trình tự, thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở
Có cấp phép xây dựng trên nhiều thửa đất được không?
Từ các căn cứ pháp luận ở trên, gia chủ không được cấp giấy phép xây dựng trên nhiều thửa đất liền kề mà khác sổ đỏ. Bởi vì đã sử dụng sai ranh giới thửa đất quy định trong sổ đỏ. Muốn xây 1 căn nhà trên 2 hay nhiều thửa đất liền kề, chủ nhà phải tiến hành thủ tục hợp thửa đất. Quy chung thửa đất về cùng 1 sổ đỏ, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Khi đó mới làm hồ sơ cấp phép xây dựng cho thửa đất đó và xây dựng nhà ở.
Như vậy, căn cứ theo các pháp lý ở trên, gia chủ cũng sẽ không thể xây nhà trên 2 thửa đất liền kề khác nhau khác sổ đỏ.
Bài viết liên quan: Xây nhà trái phép bị xử phạt thế nào?
Thủ tục cấp giấy phép xây dựng trên nhiều thửa đất
1. Hợp thửa đất
Điều kiện hợp thửa đất
Để được hợp nhất các thửa đất lại thành 1 thửa của cùng 1 chủ sở hữu, cần đảm bảo các điều kiện sau:
- Đó phải là các thửa đất liền kề với nhau. Sau khi hợp nhất các thửa thành 1 thửa, tiếp tục có đường ranh giới phân lô rõ ràng, tách biệt với các thửa bên cạnh.
- Các thửa đất phải có cùng một mục đích sử dụng. Ví dụ khi muốn xây nhà trên 3 thửa đất, trước hết cả 3 thửa này đều phải là đất thổ cư, đất ở. Còn nếu 1 trong 3 thửa là đất nông nghiệp, bạn không thể tiến hành hợp nhất. Trường hợp các thửa không cùng mục đích sử dụng, cần làm giấy chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu hợp lệ, sẽ được chấp nhận.
- Các thửa đất phải thuộc của cùng một chủ sở hữu.
Thủ tục hợp thửa đất
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ cần thiết căn cứ theo Khoản 1 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền trên thửa đất hợp thửa (1 bán chính + 2 bản sao có chứng thực)
- Đơn xin hợp thửa đất (Mẫu đơn tách thửa, hợp thửa)
- Chứng minh thư, sổ hộ khẩu của chủ sở hữu đất (2 bản sao có chứng thực)
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước diện tích các thửa đất cần hợp nhất và hồ sơ kỹ thuật của thửa sau khi đã hợp thửa (2 bản chính)
- Hồ sơ hiện trạng nhà (nếu có)
Bước 2: Trình tự xin cấp phép hợp thửa theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
- Người sử dụng đất sẽ nộp 1 bộ hồ sơ đã chuẩn bị đề nghị hợp thửa đất lên văn phòng đăng ký đất đai. Hoặc cũng có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban Nhân dân cấp xã nơi có các thửa đất cần hợp thửa.
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm đo đạc để chia tách thửa đất hoặc hợp thửa. Sau đó nộp hồ sơ lên cơ quan cơ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất với đất mới hợp thửa.
- Cơ quan có trách nhiệm chỉnh lý, cập nhật biến động đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai nếu hợp lệ. Tiếp đến, trao Giấy sử dụng đất đã hợp thửa tới người xin cấp hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nếu trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian, địa điểm
Thời gian xử lý hợp thửa đất: không quá 20 ngày theo quy định tại Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nơi nộp hồ sơ: Nếu bạn là người Việt Nam định cư tại nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Còn nếu là cá nhân, hộ gia đình tại Việt Nam thì nộp ở văn phòng thuộc Phòng Tài nguyên và Môi Trường cấp huyện, thị xã, thị trấn.
2. Xin cấp phép xây dựng nhà ở
Sau khi các thửa đất ở khác nhau đã được hợp thửa thành 1, gia chủ sẽ tiến hành lập hồ sơ xin cấp phép gửi đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ được cấp giấy phép thi công xây dựng.
Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà ở được quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014:
- Đơn xin cấp phép theo mẫu
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đã hợp thửa (2 bản sao)
- Hồ sơ thiết kế công trình xây dựng theo quy định
Tóm lại
Gia chủ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên nhiều thửa đất khác nhau. Muốn làm 1 căn nhà trên nhiều thửa để mở rộng diện tích, phải tiến hành hợp thửa. Sau đó làm thủ tục xin cấp phép xây dựng theo quy định. Thời gian hợp thửa khoảng 20 ngày. Giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng từ 10 – 20 ngày nếu hợp lệ. Bạn sẽ phải mất ít nhất 1 tháng nếu mọi thứ đều suôn sẻ. Như vậy, để tiết kiệm thời gian chờ đợi, tốt nhất, hãy tìm hiểu sớm và thực hiện nhanh chóng, đảm bảo kịp tiến độ kế hoạch.
