Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở là bao nhiêu?

Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở được quy định chi tiết trong các văn bản Pháp luật. Đây không chỉ là căn cứ để gia chủ lên kế hoạch xây nhà, mà còn là điều kiện cần để cấp phép xây dựng và quản lý quy hoạch chung  của từng vùng. Vậy, diện tích tối thiểu cần có để xây nhà ở là bao nhiêu m2? Chi tiết sẽ được Kiến trúc Tây Hồ tổng hợp trong bài viết dưới đây.

Quy định về diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở

Bạn đang có dự định xây nhà ở. Có phải bạn đang băn khoăn không biết diện tích tối thiểu để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật là bao nhiêu? Hoặc đơn giản là diện tích đất bao nhiêu mới được xây nhà? Mời bạn tham khảo những quy định ngay dưới đây.

Quy định đối với nhà ở gia đình có diện tích từ ≥36m² 

Diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở được quy định tại Quyết Định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng.

Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở sẽ dựa trên nhu cầu và đối tượng sử dụng. Đảm bảo phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và quản lý theo quy định của khu vực lập quy hoạch.

Trường hợp 1: Lộ giới ≥20m

Với trường hợp diện tích lô đất tại khu vực quy hoạch xây dựng mới; tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m thì cần đảm bảo kích thước tối thiểu xây dựng nhà ở như sau:

• Diện tích tối thiểu của đất xây nhà ở gia đình: ≥45m²
• Bề rộng của mảnh đất xây dựng nhà ở: ≥5m
• Chiều sâu của mảnh đất xây dựng nhà ở: ≥5m

Trường hợp 2: Lộ giới <20m

Với trường hợp diện tích lô đất trong khu vực quy hoạch xây dựng mới; tiếp giáp với đường phố có lộ giới < 20m thì cần đảm bảo kích thước xây dựng nhà ở tối thiểu như sau:

• Diện tích tối thiểu của đất xây nhà ở gia đình: ≥36m²
• Bề rộng của mảnh đất xây dựng nhà ở: ≥4m
• Chiều sâu của mảnh đất xây dựng nhà ở: ≥4m

Lô đất có diện tích từ 15 – 36m2

Đối với những lô đất có diện tích từ 15 – 36m2, yêu cầu xây dựng như sau:

• Nếu bề rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 2m: Nếu ngôi nhà đã có sẵn thì gia chủ được phép sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng.
• Nếu bề rộng từ 2 – 3m: Gia chủ được phép cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới. Tuy nhiên, chỉ được giới hạn ở 2 tầng và công trình cao không quá 12,2m.
• Nếu bề rộng từ 3m trở lên: Gia chủ được phép cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới. Tuy nhiên ngôi nhà không vượt quá 3 tầng và cao không quá 15,6m.

Lô đất trong hẻm dưới 15m2

Đối với các lô đất trong hẻm có diện tích dưới 15m2, các chỉ tiêu sử dụng đất được quy định như sau:

• Nếu chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m: Gia chủ chỉ được cải tạo, sử sang hiện trạng, không được phép xây nhà mới.
• Nếu chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên: Gia chủ được phép cải tạo, sửa hoặc xây mới. Tuy nhiên quy mô chỉ được giới hạn 1 tầng và chiều cao toàn bộ ngôi nhà không quá 8,8m.

Có thể bạn quan tâm: Xây dựng nhà vượt tầng bị phạt thế nào?

Đất xây dựng nhà ở tại khu vực cũ trong đô thị

Nếu như lô đất của gia chủ là bộ phận cấu tạo của cả dãy phố (nhà liền kề), vậy diện tích xây dựng nhà ở liền kề tối thiểu trên khu đất là  25m²/căn. Trong đó chiều sâu và bề rộng của lô đất không nhỏ hơn 2,5m. Quy định về số tầng của ngôi nhà được thực hiện theo quy định chung của dãy phố.

Nếu lô đất đứng riêng lẻ, vây diện tích xây dựng tối thiểu là 50m2/căn. Trong đó chiều sâu và bề rộng của mảnh đất không nhỏ hơn 5m.

Đối với công trình nhà ở xây dựng đơn lẻ nhưng kích thước bề rộng hoặc bề sâu từ 10m trở xuống; tỉ lệ chiều cao với độ rộng của ngôi nhà và tỉ lệ giữa bề sâu so với mặt tiền không lớn quá 3 lần kích thước cạnh nhỏ hơn.

Quy định sử dụng đất làm nhà ở nông thôn

Một lô đất của gia đình sẽ bao gồm các thành phần:

• Nhà ở chính và nhà phụ
• Công trình phụ
• Hàng rào, lối đi, sân, chỗ để rơm củi rác.
• Đất vườn, đất ao.

Ngoài ra trong Phần II, Chương 7, Quy Chuẩn Xây dựng Việt Nam có bảng kích thước tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở như sau:

Đối với nhà liền kề có sân vườn, yêu cầu chiều sâu tối thiểu là:

• Chiều sâu sân trước: 2,4m
• Chiều sâu sân sau (nếu có): 2m

Ngoài ra, chiều dài của các ngôi nhà liền kề không nên lớn quá 24m.

Các yêu cầu về địa điểm về địa điểm xây dựng nhà ở

Ngoài diện tích tối thiểu, địa điểm xây dựng nhà ở cần phải đáp ứng các tiêu chí:

• Đất không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng. Ví dụ: trong các khu di tích, thắng cảnh, công trình kỹ thuật hạ tầng…
• Lô đất phải phù hợp với quy hoạch chung của địa phương.
• Lô đất cần được phân khu rõ ràng, đảm bảo phù hợp với diện tích và khoảng cách giữa các khu vực.
• Ở trong khu thương mại, chỉ xây nhà liền kề; không xây biệt thự, nhà vườn.
• Ở trong khu biệt thự, không xây nhà liền kề, chung cư, công trình sản xuất.
• Trong khu chung cư hiện hữu, không xây biệt thự, nhà liền kề.
• Đường đi vào nhà phải thông với ngõ, phố, đảm bảo điều kiện cứu thương, cứu hỏa.
• Lô đất xây nhà phải đáp bảo an toàn vệ sinh cho người sử dụng.

Yêu cầu về các bộ phận xây dựng của ngôi nhà

Đối với những ngôi nhà xây sát đường đỏ, cần đảm bảo thực hiện đúng theo quy định trong Quy Chuẩn Xây dựng Việt Nam .

Khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m

Mọi bộ phận của ngôi nhà đều không được đua ra đường đỏ. Trong đó loại trừ một số trường hợp:

• Vệ dắt xe, bậc thêm: được nhô không quá 0,3m.
• Đường ống đứng dùng để thoát nước mưa bên ngoài ngôi nhà: được phép nhô ra không quá 0,2m. Đồng thời đảm bảo mỹ quan chung của đô thị.
• Từ độ cao 1m trở lên tính từ mặt vỉa hè, các gờ chỉ, bậu cửa, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

Khoảng không từ độ cao 3,5m trở lên (so với mặt vỉa hè)

Yêu cầu các bộ phận cố định (ô văng; ban công; mái đua; sê nô… không áp dụng với mái hè, mái đón) được vượt qua đường đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Độ vươn ra: không lớn hơn giới hạn được phép; và phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m.
• Vị trí độ vườn và độ cao cụ thể của ban công phải phù hợp với quy định quản lý xây dựng của khu vực.
• Trên phần nhô ra chỉ được phép làm ban công; không được phép che chắn hay tạo thành buồng, lô gia.

Độ vươn ra tối đa của ô văng, ban công, mái đua quy định theo chiều rộng lộ giới như sau:

Yêu cầu về mái đón, mái hè phố

• Mái đón phải ở độ cao cách mặt vỉa hè từ 3,5m trở lên. Bộ phận này cần được thiết kế sao cho đảm bảo quy hoạch thống nhất của cả dãy nhà. Đồng thời không được làm ảnh hưởng đến công tác phòng cháy chữa cháy của ngôi nhà.
• Độ vươn ra của mái đón tính từ đường đỏ tới mép ngoài cùng nhô ra cần phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 0,6m.
• Mái đón, mái hè phố cần được làm từ vật liệu có thời gian chịu lửa từ 2h trở lên.
• Phía bên trên của mái đón, mái hè phố không được sử dụng cho bất cứ mục đích gì.

Có thể bạn quan tâm: Có nên làm hiên nhà không?

Tóm lại

• Lô đất có lộ giới <20m, diện tích xây nhà tối thiểu là 36m2.
• Lô đất có lộ giới ≥20m, diện tích xây nhà tối thiểu là 45m2.
• Lô đất có diện tích 15 – 36m2, mặt tiền rộng từ 2 – 3m được cấp phép xây nhà mới. Tuy nhiên, không quá 2 tầng và không cao quá 12,2m.
• Lô đất có diện tích 15 – 36m2, mặt tiền rộng 3m trở lên được cấp phép xây nhà mới. Tuy nhiên, không vượt quá 3 tầng, không cao quá 15,6m.
• Lô đất có diện tích nhỏ hơn 15m2, mặt tiền rộng từ 3m trở lên được cấp phép xây nhà mới. Tuy nhiên, không vượt quá 1 tầng và không cao quá 8,8m.

Trên đây là quy định về diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở được cấp phép xây dựng. Gia chủ cần xem xét, nắm bắt kỹ lưỡng các yêu cầu trong Quy Định để đưa ra phương án làm nhà phù hợp, tránh tốn công tốn sức, tốn kém tiền của.

Có thể bạn quan tâm: Khi xây nhà có cần hoàn công không?