Đầu năm là thời điểm thị trường nhà đất trở nên sôi động hơn cả. Nhiều gia đình lựa chọn thời điểm này mua nhà hoặc mua đất xây nhà mới để kịp hoàn thiện trước mùa mưa. Tuy nhiên, nếu đã có sẵn mảnh đất thì không có gì đáng bàn. Nhưng với những gia đình chưa có sẵn đất, bắt đầu từ con số 0, vấn đề nên mua đất xây nhà hay mua nhà xây sẵn lại khiến hai vợ chồng không khỏi băn khoăn.
Dưới đây sẽ là những chia sẻ từ góc độ của một KTS đã “trầy trật” với nghề trên dưới 20 năm. Bài viết dài nhưng tôi phân tích khá tỉ mỉ và tâm huyết. Hy vọng gia chủ sẽ tìm được lời khuyên hợp lý và có quyết định đúng đắn nhất cho kế hoạch của mình.
Mua đất xây nhà hay mua nhà xây sẵn tốt hơn?
Gần đây, tôi có đọc được 2 bài viết của 2 bạn trên trang Vietnamnet về vấn đề này.
Một người “kêu than” khi mua mảnh đất trong ngõ sâu ở Hà Đông xây nhà. Rằng ngõ đã nhỏ lại chẳng may gặp phải hàng xóm quái chiêu, hạch sách đủ điều. Chốt lại, chi phí vận chuyển vật liệu bị độn lên, chưa tính đến việc phải dăm ba lần lên phường nộp phạt, tâm trạng ức chế, tiến độ chậm chạp. Đại loại là “vỡ mộng” vì tự mua đất xây nhà. Và nếu như có thể lựa chọn lại, hai vợ chồng sẽ mua nhà xây sẵn, chỉ việc vác vali về ở chứ.
Còn một bài viết khác, lại không đồng tình với quan điểm trên. Tác giả cho rằng “nhiều bạn trẻ bây giờ lười xây nhà vì phải bỏ công, bỏ sức, đứng ra giải quyết các vấn đề phát sinh khi thi công. Nhưng cái gì cũng có cái giá của nó. Muốn có nhà đẹp, chất lượng tốt, đúng ý thì phải cố gắng tự xây nhà”.
Dẫn chứng cụ thể nhất được trích dẫn từ bản thân tác giả. Lần đầu tiên mua ngôi nhà xây sẵn 2 tầng rộng 30m2 (ngoài đê Ngọc Thụy, Long Biên). Tuy không ưng kết cấu nhưng vì giá rẻ nên chốt. Sau khi có thêm con cái, ngôi nhà trở nên chật hẹp, hai vợ chồng quyết đổi nhà mới. Nhưng rút kinh nghiệm từ lần đầu nên hạ quyết tâm tự mua đất xây nhà.
Ngôi nhà mới xây trên diện tích 40m2. Tính cả tiền mua đất lẫn xây nhà rơi vào khoảng 2,3 tỷ. Trong khi người mua lại nhà của 2 vợ chồng đã tốn mất 2,1 tỷ (vừa mua, vừa sửa chữa, chồng tầng). Điều quan trọng ở đây, căn nhà tự xây cực kỳ ưng ý, rộng rãi, vững chắc, thiết kế đẹp, phù hợp với nhu cầu sử dụng.
Mỗi người đều có cái lý lẽ riêng của mình. Dưới đây, tôi xin phép phân tích ưu, nhược điểm của mỗi sự lựa chọn theo hướng khách quan nhất.
Trường hợp 1: Mua đất tự xây nhà
Mua đất tự xây nhà có nghĩa bạn sẽ phải làm từ A đến Z. Tìm mua mảnh đất có vị trí, giá tiền phù hợp với nhu cầu và ngân sách hiện có. Sau đó, lập kế hoạch xây nhà. Bắt đầu từ khâu ý tưởng, phương án, tìm đơn vị thi công, mua vật liệu, giám sát, hoàn thiện.
Ưu điểm
Là ngôi nhà đúng chất của mình
Bạn sẽ được chủ động lựa chọn phong cách, trang trí, bố trí công năng mặt bằng tùy theo sở thích và nhu cầu sử dụng. Ngôi nhà sau khi hoàn thiện thể hiện đúng cá tính và thói quen sinh hoạt của gia đình. Đây là lý do mà những người làm nhà lần thứ 2, 3 hoặc xây biệt thự ưu tiên lựa chọn phương án tự xây.
Bởi chỉ khi đã làm qua một vài công trình, họ mới hiểu được giá trị đích thực của việc được tham gia lên kế hoạch. Và khi ngôi nhà hoàn thiện, nó không còn chỉ là khối bê tông kiến trúc vững chắc đứng sừng sững ở đó. Mà hơn thế, ngôi nhà chứa đựng yêu thương, tâm huyết và công sức. Đó sẽ là nơi bắt đầu ươm mầm cho tổ ấm lý tưởng của gia đình.
Một khách hàng của Kiến trúc Tây Hồ cũng đã chia sẻ cảm xúc sau khi căn biệt thự vườn nhỏ xinh hoàn thiện:
“Tham gia từ khâu lên ý tưởng cho đến khi hoàn thiện. Thi công giống hệt với những gì có trên bản phối cảnh 3D. Thậm chí tìm mua đúng từng bức tranh, tiểu cảnh trang trí mà KTS gợi ý. Những ngày mong ngóng căn nhà hoàn thiện cảm tưởng như mong một đứa con chuẩn bị chào đời. Vừa hồi hộp, lại vui sướng đến lạ. Có thể, nó không phải biệt thự đẹp nhất, quý phái nhất. Nhưng với tôi, đó là không gian đáng sống nhất. Vậy là đủ!” (Chị Thùy – Biệt thự vườn Xuân Mai, Hà Nội).
Chất lượng công trình được đảm bảo
Bạn là người lựa chọn nhà thầu, mua vật liệu, giám sát trực tiếp. Chính vì thế, chất lượng công trình sẽ được đảm bảo tốt hơn. Trên thực tế, một ngôi nhà mới xây đương nhiên kết cấu nền, móng, kiến trúc vẫn chắc chắn và bền vững hơn một căn nhà xây đã lâu hay đã qua sử dụng.
Phong thủy ngôi nhà hợp mệnh, hợp tuổi
Phong thủy là vấn đề mà đến 99.9% gia chủ đều quan tâm. Nếu mua nhà xây sẵn bạn không thể chủ động bố trí lại phong thủy mặt tiền, công năng. Vậy thì với phương án tự xây nhà, các vấn đề này sẽ được KTS và thầy phong thủy giải quyết trước khi đặt nền móng.
Nhược điểm
Nếu bạn chưa có kinh nghiệm xây nhà, đây là một trở ngại cực kỳ lớn khi tự làm.
Xây nhà 1 lần duy nhất trong đời – tâm lý phải “nhà cao cửa rộng”
Không phải ai cũng có thể xây lại nhà đến 3 – 4 lần. Thậm chí, cả đời họ chỉ làm 1 căn nhà. Vì thế, việc xây nhà càng trở nên ý nghĩa hơn. Song cũng vì lẽ đó mà rất nhiều gia đình đã dồn hết khả năng tài chính vào việc xây cho mình một ngôi nhà cao hơn, to hơn, đẹp hơn. Ít nhất là so với hàng xóm.
Thậm chí, nhiều người sẵn sàng vay để xây nhà. Tôi đã nghe không ít trường hợp có 300 triệu trong tay nhưng xây nhà 2 tỷ. Đương nhiên 1,7 tỷ còn lại là vay mượn. Rồi khi căn nhà hoàn thiện, làm trật ra trả nợ. Vậy liệu có phải mình đã bị biến thành nô lệ của căn nhà to?
Việc đầu tư không đúng chỗ, đúng mức, lãng phí tiền bạc, không phù hợp với điều kiện kinh tế gia đình gây ra hậu quả đáng tiếc. Chính cuộc đua âm thầm mà không kém phần quyết liệt này đã làm cho nhiều người rơi vào cảnh nợ nần, vợ chồng mâu thuẫn, bất hòa.
Xây nhà cửa không phải giống như việc bạn chạy theo mốt thời trang. Càng không nên nay thêm chỗ này, mai chắp vá chỗ kia cho thật thời thượng, sành điệu. Chính vì thế, kinh nghiệm mua đất xây nhà là trước khi lên kế hoạch, hãy xem xét điều kiện kinh tế và nhu cầu sử dụng. Không nên ganh đua, cạnh tranh, a dua theo mốt.
Bài viết liên quan: Có nên xây nhà to không? Tại sao?
Chi phí có thể phát sinh
Thông thường, chi phí xây nhà sẽ bao gồm các khoản: vật liệu, phí thiết kế kiến trúc nội thất (tùy sự lựa chọn của khách hàng), thuê nhà thầu, thuê nhân công, phí làm hồ sơ cấp phép xây dựng.
Nếu bạn giám sát chặt chẽ hoặc không có sự thay đổi quá nhiều so với kế hoạch ban đầu, chi phí phát sinh không đáng kể. Ngược lại, bạn chưa có kinh nghiệm lập dự toán, nhà thầu làm việc thiếu trách nhiệm trong khi bạn không đủ thời gian giám sát tại công trình. Vậy, khoản chi phí phát sinh có thể tăng thêm 0,5 hoặc gấp đôi so với ngân sách ban đầu. Đây sẽ là cái khó nếu như bạn không thực sự dư dả về kinh tế, bản dự toán đã sát với ngân sách hiện có.
Tốn thời gian, công sức hơn
Kể cả thuê xây nhà trọn gói, bạn bắt buộc phải tham gia vào quy trình từ A đến Z. Bạn sẽ phải làm những việc sau:
- Lên ý tưởng bố trí thiết kế ngôi nhà
- Đọc bản vẽ kiến trúc, mặt bằng, công năng, điện nước, kết cấu
- Xin cấp phép xây dựng
- Lựa chọn nhà thầu thi công
- Làm việc với hàng xóm để quá trình thi công thuận lợi nhất
- Lựa chọn vật liệu: gạch, đá, cát, xi măng, sắt, thép, sơn, thảm, đá ốp… Định mức sử dụng vật tư
- Lựa chọn thiết bị, nội thất: bàn, ghế, tủ, thiết bị nhà bếp, thiết bị phòng khách, nhà vệ sinh, phòng ngủ, phòng thờ…
- Giám sát thi công móng và kết cấu công trình
- Nghiệm thu công trình hoàn thiện
Nhìn chung, thời gian hoàn thiện ngôi nhà có thể từ 3 – 6 tháng tùy độ phức tạp. Và bạn nên xác định rằng đây là thời điểm bận rộn nhưng không được phép ốm, mệt của mình.
Bài viết liên quan: Có nên thuê xây nhà trọn gói không? Tại sao?
Thuê KTS nhưng lại biến họ thành “thợ vẽ” cho mình
Nhiều người chịu chi, bỏ tiền ra thuê KTS vì mong muốn có nhà đẹp, thẩm mỹ, nổi bật. So với ngân sách xây nhà thì quả thật chi phí thuê thiết kế chẳng đáng là bao. Trong khi đó, bạn thực sự được sở hữu một ngôi nhà theo ý thích của riêng mình.
Tuy nhiên, phần đa chủ nhà không mấy tin tưởng vào KTS thiết kế. Thay vào đó, họ muốn biến KTS thành thợ vẽ cho mình. Muốn ban công giống nhà ông A, mái giống nhà ông B, tường giống nhà ông C… Chính vì thế, quy phạm kiến trúc bị coi thường. Gặp KTS có tâm, có kinh nghiệm họ sẽ có phương án giải thích hợp lý cho gia chủ để đảm bảo sự hài hòa.
Nhưng những KTS trẻ bây giờ mải chạy theo dự án, diễn họa và những con số thì họ đúng là bố trí theo ý thích của chủ đầu tư. Khi mới sử dụng cũng không có gì đáng bàn. Nhưng càng về sau càng bất cập. Và rồi chủ nhà lại quay ra than thở: Đã mất tiền thuê kiến trúc sư thiết kế mà vẫn không được ưng ý (?)
Trường hợp 2: Mua nhà xây sẵn
Mua nhà xây sẵn sẽ có 2 trường hợp: mua nhà mới hoàn toàn hoặc mua nhà cũ đã qua sử dụng.
Ưu điểm
Tiết kiệm thời gian
Ưu điểm thấy rõ nhất là tiết kiệm thời gian. Để xây nhà hoàn thiện, bạn sẽ phải mất từ 3 – 4 tháng tùy độ phức tạp của công trình. Nhưng khi mua nhà xây sẵn, bạn chỉ cần dọn dẹp, tân trang, bổ sung đồ dùng nội thất gia đình là có thể xách vali về ở. Thời gian dự kiến khoảng 1 tháng từ khi mua nhà.
Chẳng tốn công sức giám sát xây dựng
Nếu cả 2 vợ chồng đều rất bận rộn với công việc hoặc chưa có kinh nghiệm xây nhà. Vậy thì khi lựa chọn phương án này, bạn sẽ không cần bận tâm những điều đó. Không phải đau đầu, thậm chí là cãi cọ nhau chỉ để thống nhất phương án bố trí kiến trúc, công năng, buồng phòng hay lựa chọn màu sắc sơn nhà.
Được tùy chỉnh theo nhu cầu sinh hoạt của gia đình
Tùy vào kết cấu của mỗi công trình và khu vực ở, hai vợ chồng có thể tùy ý chỉnh sửa để đạt được tối đa yêu cầu về công năng sử dụng.
Cân đối mức chi phí, không phát sinh
Chọn mua nhà xây sẵn, mức giá đã được ấn định. Từ đây, bạn sẽ có thể cân đối ngân sách, lựa chọn ngôi nhà có mức chi phí phù hợp với điều kiện kinh tế hiện có. Trong khi việc tự xây nhà lại thường gặp phát sinh. Ít thì 1 nửa, nhiều có thể 1 – 1 hoặc gấp đôi phụ thuộc vào cách quản lý và lựa chọn nhà thầu.
Nếu so sánh cùng một ngôi nhà 3 tầng ở vị trí tương tự nhau. Đương nhiên, mua lại nhà cũ sẽ rẻ hơn so với việc vừa mua đất, vừa làm nhà. Nếu kinh tế gia đình chưa thực sự dư dả, bạn có thể chọn phương án mua nhà xây sẵn. Sau nhiều năm làm ăn, dành dụm, sinh con đẻ cái sẽ tính đến phương án tự mua đất, xây nhà.
Chủ động chọn mua nhà ở vị trí thích hợp
Không phải lúc nào những vị trí đẹp, thuận tiện đi lại sinh hoạt đều có sẵn mảnh đất trống để bạn mua và xây nhà. Chưa kể, giá cả ở khu vực đó cũng không hề rẻ. Trong khi mua lại nhà cũ, bạn có thể chọn được ngôi nhà có vị trí phù hợp hơn. Tiện cho việc di chuyển, đi làm, đi học.
Nhược điểm
Không thể tác động đến kết cấu kiến trúc khi mua nhà ở khu quy hoạch
Bạn có thể tùy chỉnh theo ý thích nhưng thông thường, điều này chỉ dành cho mua nhà phố, nhà dân. Còn khi mua biệt thự liền kề, nhà phố ở khu quy hoạch kiến trúc, bạn không thể tác động làm thay đổi kết cấu công trình. Mà chỉ có thể tập trung bố trí công năng, nội thất.
Nhiều người không thích điều này, nhất là những ai có cá tính và phong cách sống riêng biệt. Họ muốn ngôi nhà phải thể hiện đúng khí chất của mình. Cũng giống như trường hợp tác giả của bài viết thứ 2 mà tôi đã giới thiệu ở trên. Không phải tất cả các ngóc ngách trong ngôi nhà mua sẵn đều khiến bạn ưng ý 100%. Muốn đẹp, riêng biệt, phải bỏ công sức xây nhà, sắp xếp không gian.
Có thể bị độn giá
Mua nhà xây mới, chi phí cũng không rẻ hơn bao nhiêu. Vì tiền mua một ngôi nhà thực chất đã gồm cả tiền đất, chi phí xây dựng. Thậm chí nếu mua qua “cò đất”, chi phí có thể bị thổi lên rất nhiều so với thực tế.
Vấn đề phong thủy cũng “đáng quan ngại”
Phong thủy trong ngôi nhà đó như thế nào? Đặc biệt là mua nhà cũ đã qua sử dụng? Liệu có lịch sử xấu hoặc trong ngôi nhà có từng xảy ra tai họa gì không? Đương nhiên, người bán sẽ không muốn nói cho bạn. Nếu không sống gần khu vực đó hoặc thăm dò trước sau, bạn sẽ dễ bị “đánh lừa”, tiền mất tật mang.
Nhà mới xây cũng có nhiều vấn đề về phong thủy đáng quan ngại. Ví dụ: hướng mặt tiền không hợp mệnh, màu sơn không hợp tuổi, thông thủy không đẹp… Tóm lại, để chọn được một ngôi nhà ưng ý về phong thủy cũng không mấy dễ dàng.
Chất lượng công trình khó kiểm soát hơn bạn tưởng
Đây là vấn đề mà tôi muốn đề cập nhất khi nói về nhược điểm của việc mua nhà sẵn là những công trình đã qua sử dụng. Nhà đã qua sử dụng nếu chủ nhân sống nề nếp, chỉn chu thì ngôi nhà cũng được “chăm sóc” cẩn thận. Ngược lại, gặp phải trường hợp “dùng như phá” và khi chuẩn bị bán, họ chỉ cần sơn sửa một chút, lấp đi khoảng trống hỏng hóc. Công trình trông lại như mới. Bản thân người mua rất khó mà nhận biết nếu không có kỹ thuật chuyên môn.
Một khách hàng của Kiến trúc Tây Hồ đã gặp phải trường hợp như vậy khi mua nhà xây sẵn lần đầu. Khi đó, ngân sách eo hẹp, chị lựa chọn phương án mua nhà cũ. Ngôi nhà ống 3 tầng đã được sơn sửa đàn hoàng, dọn dẹp sạch sẽ. Nhìn bề ngoài chị thấy rất ưng và cảm thấy mình may mắn khi mua được nhà đẹp với giá hời.
Thế nhưng ở một thời gian mới thấy rõ ngôi nhà đã xuống cấp. Nền móng làm cẩu thả bắt đầu có hiện tượng lún. Thêm việc xây nền đất lại yếu, nên tình trạng lún càng trầm trọng hơn. Khi nhà hàng xóm đào móng làm nhà, phần móng nhà mình lộ rõ sự sơ sài, cẩu thả của chủ cũ. Dẫn đến tình trạng nhà bị nghiêng, nứt tường rõ rệt, vừa ở vừa nơm nớp lo sợ.
Bài viết liên quan: Cách xác định nhà bị nghiêng và cách khắc phục
Sau vài năm khi kinh tế dư dả, hai vợ chồng chị khách hàng này quyết định đập đi xây lại. Vẫn mảnh đất ấy, nhưng lần này chịu chi hơn. Bỏ tiền thuê Kiến trúc Tây Hồ thiết kế từ kiến trúc đến nội thất. Rồi lại tiếp tục ký hợp đồng thi công (vì xây nhà ở Hà Nội). Đến tận khi ngôi nhà mới hoàn thiện, chị mới thở phào nhẹ nhõm.
Tuy nhiên, không thể đánh đồng tất cả các ngôi nhà cũ đã qua sử dụng đều gặp phải tình trạng này. Như đã nói, nếu may mắn mua được nhà từ người chủ có tâm, bạn sẽ không cần phải lo lắng quá nhiều.
Vậy có nên mua nhà xây sẵn không? Khi nào thì mua đất tự xây nhà?
Nếu kinh tế eo hẹp, bạn có thể chọn mua nhà xây sẵn đã qua sử dụng. Nhưng cần kiểm tra kỹ lưỡng. Nếu có thể, hãy nhờ đến sự giúp đỡ của một người có chuyên môn. Nên xem kỹ tường, trần, kiểm tra bản vẽ móng nhà (nếu có).
Cũng có trường hợp kinh tế dư dả thích mua nhà mới xây sẵn ở khu biệt thự, nhà liền kề. Nhưng cần tìm đúng người bán để không bị mua với giá cao.
Tự mua đất xây nhà, căn nhà sẽ có giá trị hơn không chỉ về tiền bạc. Vậy nên nếu có ý định sống lâu dài, kinh tế đã phần nào dư dả, bạn vẫn nên tự mua đất tự xây nhà. Khi đó, mọi thứ sẽ được sắp xếp theo ý mình.
Tạm kết
Nên mua đất xây nhà hay mua nhà xây sẵn? Trên đây là phân tích và một số lời khuyên của tôi – KTS Trần Hoàng. Quyết định cuối cùng vẫn là ở bạn, nên cân nhắc kỹ khi lựa chọn.
