Khi xây nhà có cần hoàn công không? Đây là vấn đề mà rất nhiều gia chủ đã thắc mắc với Kiến trúc Tây Hồ trong quá trình chúng tôi thi công hoàn thiện ngôi nhà cho khách hàng. Ở bài viết này, Kiến trúc Tây Hồ đã tổng hợp và cập nhật mới nhất những quy định của pháp luật, Luật Xây dựng về thủ tục hoàn công khi xây nhà. Mời quý gia chủ tham khảo để có phương án tiến hành đúng quy trình, thủ tục pháp lý.
Hoàn công xây dựng nhà ở là gì?
Hoàn công xây dựng là thủ tục nghiệm thu công trình, thông báo cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương về việc sẽ đưa công trình vào sử dụng. Bản hoàn công xây dựng thể hiện cấu trúc, hiện trạng, những thay đổi khi thi công. Hồ sơ hoàn công xây dựng được phê duyệt cũng là điều kiện để chủ nhà được cấp sổ hồng sau này.
Khi xây nhà có cần hoàn công không?
Theo Khoản 2, Điều 113 Luật Xây dựng 2014, nhà thầu xây dựng có nghĩa vụ lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình.
Cũng theo Khoản 3, Điều 124 Luật Xây dựng 2014, khi bàn giao công trình xây dựng, phía nhà thầu thi công phải bàn giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm: bản vẽ hoàn công; quy trình hướng dẫn vận hành; quy trình bảo trì công trình; danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế; các tài liệu các có liên quan.
Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp xây dựng đều phải làm hoàn công. Vậy trường hợp nào xây nhà không cần hoàn công? Theo quy định, các trường hợp xây nhà không cần xin giấy cấp phép xây dựng sẽ không phải làm thủ tục hoàn công. Cụ thể được quy định tại Khoản 2, Điều 89, Luật xây dựng 2014.
Ngoài ra, một số trường hợp sau cũng không cần làm hoàn công:
- Sửa sang nhà cửa nhưng không cơi nới diện tích.
- Sửa chữa nhà cửa nhưng không thay đổi kết cấu và không ảnh hưởng đến các công trình xung quanh.
Như vậy, các trường hợp xây nhà có cấp giấy phép xây dựng đều cần phải hoàn công để thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý. Đây là yêu cầu bắt buộc được quy định trong các văn bản của Pháp luật.
Có thể bạn quan tâm: Tư vấn cách hoàn công nhà ở sai phép
Tại sao cần làm hoàn công khi xây dựng nhà ở?
Thủ tục hoàn công được tiến hành khi công trình đã xây dựng hoàn thiện. Cần phải làm bước này bởi vì:
- Đây là điều kiện bắt buộc để được cấp sổ hồng – Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở.
- Sau khi tiến hành thủ tục hoàn công, ngôi nhà gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu, sử dụng. Gia chủ có thể định giá ngôi nhà để tiến hành các thủ tục vay vốn, thế chấp ngân hàng với giá trị cao.
- Được đền bù thiệt hại xứng đáng nếu ngôi nhà rơi vào diện phải giải tỏa, di dời theo quy hoạch.
- Chủ nhà có được bản vẽ chính xác hiện trạng đã hoàn thiện của ngôi nhà do đơn vị thiết kế thi công cung cấp. Đây là giấy tờ quan trọng để sau này tiến hành mua bán hoặc sửa chữa khi cần thiết.
- Ngôi nhà đã hoàn công, được cấp sổ đỏ sẽ có thể bán với giá trị cao. Đồng thời tạo niềm tin cho người mua, các thủ tục pháp lý sang nhượng đơn giản.
Điều kiện để hoàn công xây dựng nhà
Để tiến hành hoàn công nhà ở, ngôi nhà cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Xây dựng đúng với các thông tin trong giấy cấp phép xây dựng.
- Công trình được nghiệm thu, đảm bảo đúng các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng nhà ở.
- Có văn bản nghiệm thu PCCC.
Thực tế rất nhiều trường hợp xây nhà nhưng chưa tiến hành hoàn công. Các nguyên nhân có thể là do:
- Chưa tiến hành đúng thủ tục pháp lý, hồ sơ theo yêu cầu.
- Không có thời gian làm thủ tục.
- Tránh các nghĩa vụ về tài chính khi làm hoàn công.
- Xây dựng trái phép so với bản cấp phép xây dựng.
- Ngôi nhà đã xây dựng không đủ điều kiện hoàn công về cả kết cấu; tiêu chuẩn an toàn trong xây dựng; quy định về PCCC
- Chủ thể xây dựng có quyền thực hiện hoàn công đã chết khi chưa làm hoàn công. Người nhà lại ít quan tâm đến thủ tục hoàn công.
Nói chung, nếu nhà xây xong nhưng chưa hoàn công thì sẽ gặp nhiều rủi ro, bất lợi kể cả khi ở và khi chuyển nhượng, mua bán. Vì thế, chủ nhà nên tiến hành càng sớm càng tốt để bảo vệ quyền lợi cho chính bản thân mình và gia đình.
Quy trình thủ tục làm hoàn công nhà ở
Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ hoàn công khi xây nhà được quy định trong phần phụ lục của Thông tư số 05/2015TT-BXD. Cụ thể bao gồm:
- Giấy phép xây dựng
- Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu thiết kế, giám sát, thi công (nếu có)
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng nhà ở
- Báo cáo kết quả thẩm tra; văn bản kể quả thẩm định bản vẽ thiết kế thi công xây dựng
- Bản vẽ hoàn công (trường hợp thi công xây dựng có sai khác so với bản vẽ thiết kế ban đầu)
- Báo cáo kết quả kiểm định, thí nghiệm (nếu có)
- Văn bản thỏa thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn PCCC; an toàn vận hành thang máy.
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Sổ đỏ, sổ hồng
- Một số giấy tờ pháp lý khác có liên quan tùy từng công trình cụ thể
Quy trình thực hiện
- Nộp hồ sơ hoàn công tại UBND cấp quận, huyện, thị xã nơi có công trình nhà ở đang xây dựng.
- UBND sẽ thụ lý, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và xuống trực tiếp địa điểm khảo sát.
- Nếu hồ sơ hợp lệ, sẽ được ký xác nhận hồ sơ hoàn công công trình nhà ở. Trường hợp không hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo cho người nộp và bổ sung giấy tờ hoàn thiện.
Chi phí làm hoàn công nhà ở
Các loại lệ phí cần nộp khi tiến hành thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở:
- Thuế môn bài: 50.000đ – 1.000.000 đ
- Thuế GTGT = Giá trị hợp đồng x 3%
- Thuế thu nhập cá nhân
- Lệ phí trước bạ
Tổng chi phí làm thủ tục hoàn công khi xây nhà sẽ rơi vào khoảng từ 20.000.000 – 35.000.000 đồng tùy vào diện tích xây dựng; từng khu vực quận huyện.
Thời gian làm hoàn công
Thời gian tiến hành khảo sát, đo vẽ, kiểm tra, xác minh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm nhất là 7 ngày kể từ khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
Thời gian xem xét tính hợp lệ của hồ sơ hoàn công sau khi đã đo đạc, kiểm tra, xác minh kéo dài từ 21 – 30 ngày.
Thời gian cơ quan có thẩm quyền gửi hồ sơ để xác định lệ phí cần nộp kéo dài từ 7 – 10 ngày.
Như vậy, tổng thời gian hoàn thiện quy định làm thủ tục hoàn công công trình xây dựng có thể kéo dài từ 2 – 3 tháng nếu không gặp tranh chấp, kiện tụng.
Tổng hợp các câu hỏi thường gặp về hoàn công nhà ở khi xây dựng
Cách nhận biết nhà chưa hoàn công?
Làm thế nào để người mua có thể nhận biết ngôi nhà mình dự định mua đã hoàn công hay chưa? Rất đơn giản, nhà nếu chưa hoàn công thì trong sổ hồng chỉ thể hiện quyền sử dụng đất (vị trí, diện tích), không thể hiện quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.
Khi làm thủ tục mua nhà chưa hoàn công, người mua cũng không được sang tên chính chủ. Việc mua bán sang nhượng không được cơ quan có thẩm quyền bảo hộ nếu xảy ra tranh chấp, kiện tụng.
Xây nhà chưa hoàn công có bị phạt không?
Hiện nay, pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể về thời hạn cần hoàn công sau khi xây dựng xong nhà ở. Như vậy có nghĩa xây nhà mới chưa hoàn công sẽ không bị phạt. Chủ nhà vẫn có thể ở trên ngôi nhà đó. Tuy nhiên, về lâu dài sẽ gặp nhiều bất lợi nếu tiến hành chuyển nhượng, mua bán, thế chấp, vay vốn, di dời, giải tỏa…
Có thể bạn quan tâm: Quy trình cưỡng chế xây dựng trái phép
Xây nhà chưa hoàn công có được cấp sổ hồng không?
Xây nhà nhưng chưa hoàn công, gia chủ vẫn được cấp sổ hồng. Tuy nhiên, trên sổ hồng, pháp luật chỉ công nhận quyền sở hữu đất ở, không công nhận quyền sở hữu ngôi nhà trên mảnh đất đó. Như vậy có nghĩa, ngôi nhà trên mảnh đất đó không có giá trị về mặt pháp lý. Trường hợp giải tỏa, không được nhà nước đền bù đúng với giá trị thực.
Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?
Xây nhà nhưng chưa hoàn công thì không thể chuyển nhượng sang tên cho người khác. Bởi vì sổ hồng chỉ công nhận quyền sở hữu đất ở, không công nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất đó.
Trong trường hợp cố tình mua nhà chưa hoàn công, người mua chỉ ký được hợp đồng công chứng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có chuyển nhượng nhà ở nằm trên đất. Điều này gây rất nhiều bất lợi cho người mua. Cơ quan có thẩm quyền cũng không can thiệp nếu sau này có xảy ra tranh chấp, kiện tụng.
Vậy mua nhà chưa hoàn công sau đó mới thực hiện thủ tục hoàn công thì có được không? Câu trả lời là không. Vì khi mua nhà chưa hoàn công, thực tế người mua không thể đứng tên là quyền sở hữu ngôi nhà, không phải chủ thể xin giấy cấp phép xây dựng, không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, người mua hoàn toàn không thể làm thủ tục hoàn công.
Nhà chưa hoàn công có làm hộ khẩu được không?
Tương tự như thủ tục sang tên, đối với nhà chưa hoàn công thì chủ nhà sẽ không thể đăng ký hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú.
Tóm lại
Khi xây nhà có cần hoàn công không? Tóm lại, xây nhà phải xin cấp phép xây dựng thì sau khi hoàn thiện sẽ phải làm thủ tục hoàn công. Khi hoàn công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ngôi nhà mới có giá trị về cả mặt kinh tế và pháp lý. Chủ nhà được cấp sổ hồng, thực hiện các giao dịch mua bán, sang nhượng và đền bù đúng với giá trị thực nếu rơi vào diện giải tỏa, di dời.
